A iniciativa da Caixa Econômica Federal
de leiloar um estoque de 6 mil imóveis retomados foi bem recebida por
investidores, mas o deságio oferecido pelo banco decepcionou o mercado e pode
atrapalhar operação.
Isto é o que conta o jornal Valor em reportagem que publica hoje.
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A instituição vai cobrar um preço mínimo
de cerca de R$ 1,2 bilhão pelos imóveis, o que representa um desconto de 30% em
relação ao valor de avaliação das propriedades - que são majoritariamente
residenciais.
"Não sabemos ainda se, nesse preço,
a gente se interessaria", diz Ricardo Cardoso, presidente da Enforce,
empresa de recuperação de créditos do BTG Pactual.
Segundo ele, a instituição tem recebido
consultas de investidores interessados na operação, mas o deságio ficou aquém
do esperado dada a complexidade da execução desses ativos.
A grande maioria dos imóveis foi
retomada e está ocupada, o que exigirá do comprador estrutura para lidar com
essa situação. "Quem comprar vai ter de ter a capacidade de fazer a
imissão na posse, tirar as pessoas de forma organizada, ou seja, um estresse
que vai vir junto com o imóvel", diz Cardoso.
Muitos mutuários têm litígio com a
Caixa, que, de acordo com o edital, vai ressarcir o comprador no leilão caso a
instituição seja derrotada nessas disputas.
Se a avaliação estiver 5% abaixo do
valor de mercado, pode haver um ganho interessante junto com o deságio, afirma
o presidente da Enforce. Dois terços dos imóveis oferecidos têm valor de
mercado médio de R$ 150 mil. Uma possibilidade é que o reaquecimento do mercado
nos próximos anos possa ajudar numa valorização futura, o que melhoraria o
retorno. No entanto, o executivo pondera que as avaliações da Caixa costumam
ter arbitragem pequena.
A RBR, especializada em investimentos no
setor imobiliário, pode se interessar pelo primeiro dos dois lotes oferecidos
pela Caixa, afirma Caio Castro, sócio da gestora de recursos. No entanto, ele
também se queixa do preço mínimo cobrado pelo banco.
De acordo com o gestor, a proposta da
Caixa poderia ser melhor se não houvesse tanta diversificação geográfica nos
lotes, que têm imóveis do Acre ao Rio Grande do Sul. O formato escolhido pelo
banco estatal torna a execução mais complexa e, por isso, o prêmio deveria ser
maior.
O edital prevê, para o primeiro lote, um
preço mínimo de venda de R$ 578,9 milhões e um valor de avaliação de R$ 828,1
milhões. No lote dois, foram estipulados preço mínimo de R$ 600,5 milhões e
valor de avaliação de R$ 865,7 milhões. Para os investidores, no entanto, a
iniciativa do banco estatal de realizar o primeiro leilão de imóveis do país no
atacado é positiva e deve estimular outras instituições financeiras a fazer o
mesmo. "É um caminho que vai acontecer com imóveis de outros bancos",
considera Castro.
Cardoso, da Enforce, afirma que o leilão
reflete uma retomada tanto do sistema de financiamento imobiliário como um
aumento expressivo dos estoques de propriedades dos bancos.
O vice-presidente de Logística e
Operações da Caixa, Marcelo Prata, disse que quatro investidores já procuraram
o banco em São Paulo em busca de informações sobre o leilão de imóveis no
atacado. "Temos sido procurados por grandes investidores, como fundo de
investimentos", diz.
Segundo Prata, críticas ao deságio fazem
parte do jogo, mas o desconto é "uma questão comercial" e foi calculado
com base em pesquisa de mercado.
O presidente da Caixa, Nelson Antônio de
Souza, disse ao Valor que a operação vai ajudar a reduzir o ativo imobilizado
e, com isso, abrir espaço para o banco emprestar mais. Atualmente, o estoque de
imóveis retomados pela instituição é de 46 mil unidades. "Estamos testando
várias maneiras [de vender imóveis], o que não pode é o banco ficar com um
ativo imobilizado e que realmente cria problema de capital."
