Impenhorabilidade do bem de família como garantia de locação de imóvel comercial: como isso afeta o mercado imobiliário?

Por Camila Vieira Guimarães e Tatiane Bagagí Faria

Por muitos anos, a modalidade de garantia mais comum – quase prevalecente – nos contratos de locação foi a fiança – o que, nos últimos anos, vem se alterando em razão de novos produtos mais eficientes e menos custos para ambas as partes na locação, como seguros fiança e garantias por título de capitalização, por exemplo. Por meio da garantia fidejussória, uma pessoa se obrigava a pagar por eventual dívida do locatário com o locador do imóvel, tanto nos contratos residenciais quanto comerciais. Assim, na hipótese de o locatário se tornar inadimplente, o locador teria a faculdade de cobrar a dívida do fiador e perseguir o seu patrimônio para satisfação do débito do inquilino.

A fim de dar efetividade à garantia e viabilizar

O fiador ainda possui um papel valorizado na locação de imóveis, uma vez que indica ao locador um patrimônio que demonstre sua capacidade financeira para arcar com as dívidas dos inquilinos, caso venha a ser acionado. Na grande maioria das vezes, esses fiadores colocavam suas próprias casas ou de seus familiares como garantia da locação. Mas, a partir da decisão do STF, essa modalidade de garantia certamente não será bem vista pelos locadores, os quais não terão a segurança de que o imóvel do fiador poderá ser usado para satisfação da dívida do locatário, em razão da garantia do bem de família nos contratos de locação comercial.

Desde 2019, diversos casos sobre o tema chegaram ao STF, o qual decidiu pela impenhorabilidade dos bens de família do fiador em contratos de locação comercial. Em outras palavras, se o fiador só tiver um único imóvel e utilizá-lo como sua moradia, este não poderá ser utilizado para satisfação do crédito do locador pela dívida do inquilino.

O entendimento do STF foi no sentido de privilegiar a garantia fundamental à moradia, prevista na Constituição Federal, em detrimento do direito do locador e da livre iniciativa no mercado de locações comerciais. O impacto da decisão decorre da insegurança jurídica trazida para o bojo da locação comercial ao inviabilizar uma garantia há muito consolidada na praxe, afetando, por conseguinte, questões econômicas e mercadológicas do setor, com possíveis reflexos no custo final das locações comerciais.

Prevaleceu o entendimento de que não é razoável a penhora do único bem de família do fiador para saldar débito oriundo de contrato de locação, pois haveria uma forte violação ao direito de moradia do hipossuficiente em razão de locatário que, na maioria das vezes na hipótese de contrato comercial, detém maior vantagem financeira, prevalecendo os direitos e garantias fundamentais em detrimento dos direitos econômicos.

Tatiane Bagagí Faria é advogada cível do escritório Marcos Martins Advogados.

Camila Vieira Guimaraes é advogada societária do escritório Marcos Martins Advogados.

 

Sobre o Marcos Martins Advogados: 

https://www.marcosmartins.adv.br/pt/ 

Fundado em 1983, o escritório Marcos Martins Advogados é altamente conceituado nas áreas de Direito Societário, Tributário, Trabalhista e Empresarial. Pautado em valores como o comprometimento, ética, integridade, transparência, responsabilidade e constante especialização e aperfeiçoamento de seus profissionais, o escritório se posiciona como um verdadeiro parceiro de seus clientes.

Artigo, Fábio Jacques - De presidiário a presidente.

Arma-se um gigantesco esquema para carregar o molusco de volta até a cadeira presidencial. Digo carregar porque por si mesmo ele jamais conseguiria chegar lá.

O plano abrange todos os passos entre as dependências da polícia federal até a presidência da república envolvendo STF, STE, grande mídia e empresas de pesquisas. Este plano segue uma lógica similar a um planejamento estratégico ou a um PERT-CPM que pode ser explicitada nos 3 passos seguintes:

Passo 01: Objetivo: 

Transformar em presidente da república um presidiário condenado em 3 instâncias judiciais.

Passo 02: Estratégica:

Tirar o facínora da cadeia, limpar sua ficha suja, criar uma narrativa de que ele é super popular para justificar uma votação expressiva e garantir que tenha votos suficientes para simular uma votação democrática.

Passo 03: Plano de ações:

A primeira ação é livrar o bruto da cadeia. Esta ação é muito facilmente realizável. Basta redefinir o que já tinha sido definido de que seria possível efetuar a prisão após decisão colegiada, no caso, a decisão de segunda instância proferida pelo TRF 4. Para isto basta reunir novamente o plenário de desdecidir o que já tinha sido decidido e que, por sua vez, já tinha sido decidido e desdecidido. Operação realizada com sucesso.

 A segunda ação é limpar a ficha suja. Para isto seria necessário anular as decisões das três instâncias do judiciário o que por ser extremamente difícil e morosa a partir da decisão de terceira instância, a solução é implodir os alicerces da decisão da primeira instância definindo simplesmente que houve um vício de origem. Após sete anos, descobriu-se que o julgamento não poderia ter sido feito na Comarca de Curitiba, tornando-se, portanto, nulo. Assim, numa decisão muito simples, limpa-se a ficha do condenado reestabelecendo-se seus direitos políticos.

A terceira ação é criar a narrativa de que o povo quer o criminoso de volta ao poder. Como isto é impossível na prática, é necessário lançar mão de pesquisas que, paulatinamente, façam parecer que a popularidade do criminoso cresce a cada dia. Estas pesquisas realizadas pelas mesmas entidades pesquisadoras que já apresentaram resultados desastrosos como as projeções de intenção de votos tanto para as eleições presidenciais de 2018 como para a votação para o senado em Minas Gerais para citar apenas dois exemplos, vão com grande antecedência sendo disseminadas pela grande mídia cooptada, até que as pessoas acabem se convencendo que o meliante será eleito já em primeiro turno e que, portanto, não vale a pena perder o voto votando em outro candidato.

As mesmas pesquisas devem tanto ir aumentando a pseudo popularidade do objeto de desejo da esquerda, como ir demonstrando o derretimento do candidato que não consegue sair à rua sem mobilizar multidões como ocorreu no dia primeiro de maio quando, até segundo a grande mídia cooptada, 25 milhões de pessoas se mobilizaram em todo o país em seu apoio, ou como as motociatas que, imagino eu, têm lugar garantido no Guinness Book.

E a última ação é garantir que a quantidade de votos seja suficiente para reconduzir a criatura ao poder. Esta ação derradeira pode vir a não se concretizar apesar de todo o empenho da esquerda, da grande mídia e da suprema corte eleitoral. O problema é que há um projeto de emenda constitucional que exige auditabilidade das urnas eletrônicas através da impressão de comprovante do voto digitado. Se esta PEC for aprovada, o terror se estabelecerá em toda a esquerda, a tal ponto de o presidente do supremo tribunal eleitoral, já estar desesperadamente afirmando que, se o voto for auditavel, o tribunal judicializará os resultados.

A auditabilidade dos voto que garantiria que o voto digitado foi efetivamente contabilizado, promove o pavor no tribunal eleitoral porque destruiria completamente todo o planejamento estrategicamente montado.

No meu entender, a auditabilidade dos votos seria extremamente favorável ao campeão das intenções de votos segundo as pesquisas que indicam vitória já em primeiro turno do egresso da carceragem. Então, pergunto eu, qual o motivo do desespero no presidente da corte eleitoral e dos asseclas do meliante se sua vitória já está garantida?

Só posso encerrar dizendo “eu hein?”.

Fabio Freitas Jacques. Engenheiro e consultor empresarial.